Via Luigi Guercio, 145 - 84134 Salerno. Telefono 089-722416 Fax 089-722802. PEC: avvmassimopostiglione@pec.ordineforense.salerno.it
    Home / Note e Massime / Locazione Abitativa Cassazione 27022/2016

    Locazione Abitativa Cassazione 27022/2016

    Va qualificato come contratto agevolato ai sensi dell’art. 2, comma terzo, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 un contratto di locazione ad uso abitativo non transitorio che rispetti il tipo di contratto di cui all’art. 4 bis della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e l’accordo contrattuale definito in sede locale dalle organizzazioni maggiormente rappresentative, sia quanto a canone e durata, che quanto ad ogni altra condizione contrattuale. La qualificazione di contratto c.d. concordato e la correlata applicazione dei benefici fiscali vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino, in tutto o in parte, le altre condizioni contrattuali, in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato. In tale eventualità, ferme restando le clausole convenute, il contratto non sarà riconducibile al terzo comma dell’art. 2 cit., e rientrerà nel primo comma dello stesso art. 2, con applicazione della disciplina del contratto ordinario ed esclusione delle agevolazioni fiscali.

     

    Scarica la sentenza completa

     

    COMMENTO:

    LOCAZIONE ABITATIVA : CHIARITI DALLA CASSAZIONE I CRITERI PER QUALIFICARE IL CONTRATTO COME “CONCORDATO” OPPURE “ LIBERO”.

    Non è infrequente, nella pratica giudiziaria, che la controversia in materia di locazione abitativa riguardi la qualificazione del contratto sottoscritto dalle parti quale contratto libero ovvero concordato, ai sensi rispettivamente del comma 1 e del comma 3 dell’art. 2 della L. 431/98.
    Ciò in quanto da siffatta qualificazione dipendono gli aspetti salienti del contratto, ovvero la durata e la misura del canone, indi gli elementi intorno ai quali ruota la stragrande maggioranza delle controversie.
    Né vanno sottovalutate le rilevanti differenze tra le due tipologie contrattuali anche dal punto di vista fiscale, atteso che molte agevolazioni sono connesse esclusivamente alla stipula di un contratto concordato ( ed esempio la cedolare secca al minimo dell’aliquota pari al 10%).
    Con la sentenza n. 27022/2016, la Suprema Corte, in chiara funzione nomofilattica, enuncia il principio di diritto sopra riportato, che attiene a questione che essa stessa definisce nuova, in quanto mai prima affrontata, quantomeno in maniera sì diretta.
    La Corte chiarisce che potrà qualificarsi come concordato – e quindi consentire l’applicazione dei benefici fiscali – quel contratto che rispetti non solo la durata legale di cui all’art. 2 comma 3 L. 431/98 e la misura massima del canone siccome definita in sede locale dagli accordi territoriali di settore, ma che sia conforme anche alle altre condizioni contrattuali determinate localmente.
    La Corte, però, chiarisce anche che in merito alle altre condizioni contrattuali ( ed esempio, il riparto delle spese condominiali) può essere dalle parti modificato l’assetto contrattuale definito negli accordi territoriali, purché però tale modifica non comporti un’alterazione del complessivo assetto degli interessi reciproci delle parti.
    La valutazione circa la sussistenza di tale alterazione spetta al Giudice di merito, il quale, in relazione al singolo caso, potrà stabilire se il complessivo regolamento degli interessi delle parti sia stato effettivamente alterato e, in caso affermativo, stabilire se la specifica pattuizione rientri nell’una o nell’altra categoria contrattuale.
    La Sentenza, infine, assume rilievo anche per un ulteriore principio in essa enunciato, quello secondo cui, ai fini della rituale proposizione della domanda di nullità della clausola contrattuale relativa alla misura del canone ai sensi dell’art. 13 L. 431/98, è sufficiente che la parte che invochi tale nullità chiedendo la riconduzione del canone entro i limiti stabiliti negli accordi territoriali e la restituzione delle somme versate in eccesso, deduca esclusivamente l’eccessiva entità del canone pattuito in contratto in relazione alle specifiche caratteriste dell’immobile locato, essendo poi ammissibile in corso di causa il ricorso a CTU percipiente per la determinazione concreta delle oscillazioni economiche.